过户前房子被执行了怎么办？——案外人执行异议指引

2024年2月，俞某和邵某与原绿公司签订房屋买卖合同，购买位于华庭小区的新房，并于当日向原绿公司全款支付购房款。没多久，俞某和邵某便搬入新家，缴纳了物业费及水电费。

几个月后，俞某和邵某欲办理房屋产权登记时才发现，2024年2月，原绿公司因与海盛公司装饰装修合同纠纷被苏州法院强制执行160万元的财产，买房人俞某和邵某所购房屋也被查封，俞某和邵某遂向苏州法院提起执行异议

案外人对执行标的主张实体权利，应当首先针对执行标的向执行法院提起执行异议，这也是案外人提起执行异议之诉的前提。也就是说，案外人提起执行异议之诉时，必须有执行法院针对执行异议作出的执行裁定书。

《民事诉讼法》第二百三十八条规定，执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。

根据民事诉讼法规定，执行异议之诉应自裁定送达之日起十五日内提起。这一期间属于除斥期间，不存在中止、中断与延长的问题。无论是法院裁定中止执行并解除查封时申请执行人提起的执行异议之诉，还是法院裁定驳回执行异议时案外人提起的执行异议之诉，均适用这一期间。需要明确的是，执行异议之诉与原判决、裁定无关。如果对原判决、裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序（再审）办理。

根据执行异议与复议规定，法院审查执行异议之诉将考察这些方面的内容：

1、案外人是否系真实有效的权利人。

这就要求案外人对执行标的具备超越普通债权的权利，如所有权、物权期待权、租赁权等。实务中，有大量执行异议的案外人同本文中案例的情况一样，对执行标的享有物权期待权，此时，法院会适用执行异议与复议规定第二十八、二十九条的规定审查，满足其中任意一条，即可中止执行。

2、审查该民事权利相比较申请执行人对执行标的的权利是否具有优先次序，是否足以排除执行。

以案例中的不动产查封为例，不动产之上可能存在抵押权人、物权期待权人、建设工程优先受偿权人等，此时需要明确权利的优先次序，来判定案外人对执行标的是否享有可对抗执行的实体权利。

案外人提起执行异议之诉的，法院经审查，认为案外人的实体权利足以对抗执行的，作出不得执行xxx执行标的的判决；认为不足以对抗执行的，判决驳回诉讼请求。

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》

第二十四条 对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：

（一）案外人是否系权利人；

（二）该权利的合法性与真实性；

（三）该权利能否排除执行。

第二十八条 金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；

（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；

（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。

第二十九条 金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；

（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。